Почем квадрат?

Пожалуй, ничто не растет у нас в такой прогрессии, как цены на недвижимость. Но лето - сезон спада ценовой агрессии. Сокращение количества сделок по купле-продаже отзывается спадом цен как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но и здесь присутствуют свои нюансы.
Индекс жилья в начале сезона затаился в ожидании своего часа. Специалисты ждали, что цены на жилье к началу сезона упадут на 1-2%. Это, конечно же, мизер, если сравнить их восхождение в ноябре-декабре 2013-го. Зимой и осенью прошлого года стоимость квадратного метра выросла на 15%, а год назад с июня по ноябрь и с ноября по декабрь риелторы говорили о 20-процентном росте цен на жилье.
Жара не помеха
Итак, сколько стоит квадрат жилья сегодня? Как известно, квартира квартире рознь, и цены в этом плане могут колебаться с очень внушительной амплитудой. Причем если на сравнительно дешевую недвижимость формируется естественный спрос, дорогое жилье испытывает на себе то, что называют искусственной накруткой. Поэтому давайте рассмотрим среднее жилье со стандартным набором показателей: ремонт, коммунальные показатели и законный пейзаж, то есть где и в какой части города оно расположено. С согласия читателя я приглашу себе в помощь исполнительного директора Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнура Азадова.
Э.Азадов подтвердил данные Центрального банка Азербайджана о возросшей активности рынка недвижимости, общий оборот которого возрос на 29,85%. Другое дело цены на жилье - к началу лета они не понизились: «Да, рост индекса жилья с апреля остановился. Именно остановился, о падении нет и речи. Более того, не исключено, что на первичном рынке (имеются в виду новостройки, отстроенные с 2008 по 2010 гг. - Авт.) цены будут расти и летом, потому что в этом сегменте спрос значительно превышает предложение. В целом летняя ценовая стагнация на рынке недвижимости это норма, правда, бывают исключения».
Ответить на насущный вопрос, сколько стоит жилой квадрат, эксперт затруднился. Сделать это действительно сложно, потому что специалисты называют разные, порой весьма противоречивые цифры. Если подойти с этой точки зрения, на стоимость влияет место расположения жилья - в центре или на периферии. Но четкого зонирования города нет, и потому определить, где его центр, а где окраины, сложно. Мы все же сделали попытку найти средний индекс жилья по столице. По мнению Э.Азадова, если взять в расчет Насиминский и Ясамальский районы Баку, средняя стоимость квадрата в строящихся домах составила от 1150 до 1500 манатов.
Запятая со смыслом
Дорожать, не будет падать в цене квадратный метр. Место запятой уже не вызывает вопросов. Как видите, индекс жилья держится на прежней отметке, и есть надежда, что летом он не поднимется. Цены падать не собираются, и это несмотря на то, что количество строящихся жилых объектов увеличилось на 10-15%. Увеличилось, но не там, где средний покупатель может приобрести доступное жилье. Растут элитные дома в центре нашего города, а с доступными метрами все по-старому, или никак. С учетом этой статистики, иные специалисты говорят даже о благоприятной для строительных компаний ситуации на рынке. О том, что растущие цены жилья на фоне стабильной стоимости строительных материалов создают эту самую благоприятную почву. Но доступного жилья по-прежнему мало, строится оно редко, как правило, в Хырдалане и на территории Абшеронского района.
Общая ситуация с дефицитом бюджетного жилья приводит к тому, что цены в нашей столице только повышаются. Даже к началу лета они не спешат сдавать свои позиции и цепко держатся планки, на которую ступили зимой этого года.
Главной причиной ценового беспредела генеральный директор компании MBA consulting Нусрет Ибрагимов считает засилье нефтедоллара. Сейчас строительный сектор Азербайджана по притоку инвестиций находится на втором месте после нефтегазового, но на рынок бюджетного жилья сей факт мало влияет. То, куда текут инвестиции, мы видим наглядно. Мы также наглядно видим, что русло инвестиционной реки обходит рынок дешевого жилья. Стандартный ответ на вопрос «почему?» - невыгодно вкладывать.
Другим фактором роста цен называют незрелость рынка. По мнению Н.Ибрагимова, растущий спрос поднимает индекс в разы: «Допустим, если себестоимость недвижимости составляет всего лишь 10 манатов, то спрос может повысить ее стоимость до 100-120 манатов. Это позволяет утверждать, что в Азербайджане все еще не сформировался достаточно устойчивый рынок недвижимости».
С этим утверждением поспорил исполнительный директор Ассоциации риелторов. Мнение Э.Азадова таково: строительные компании несут большие расходы, которые откладываются на себестоимость.
Итак, если взять среднюю себестоимость строящегося жилья - 500-600 манатов за квадрат (смею предположить, что речь идет о жилье бюджетном, где-нибудь в Ясамальском или Низаминском районе столицы - Авт.), дальнейшие расходы оставляют на долю прибыли строительной компании лишь 100-200 манатов. Из расчета, если себестоимость квадрата составляет 500 манатов. В расчет берется стоимость коммуникаций, а это до 25% от всех затрат на строительство, госприемку и пр. Словом, падать ценам незачем, даже к лету.
Из столицы в пригород
Жаркое время года влияет на цены не только жилых метров, но и рынка коммерческой недвижимости. Если в городском секторе рынка наблюдается затишье, про окраины этого не скажешь. Люди стремятся к отдыху, а участникам недвижимого рынка ничто человеческое не чуждо.
По мнению Э.Азадова, наивно ждать, что сезонный фактор окажет прямое влияние на стоимость коммерческого объекта. Зависимость цен от сезона, конечно, есть, но она незначительна, потому что главной движущей силой цен на рынке недвижимости остается рыночная ситуация - с нее и спрос. Летом меняются цены на аренду определенных видов такой недвижимости, и происходит это, как правило, ближе к местам массового отдыха. Стоит ли удивляться, что бесхозный зимой прибрежный ресторанчик поднимается в цене аккурат с наступлением пляжного сезона.
К объектам, дорожающим летом, принято относить те, что находятся в прибрежной зоне отдыха. Срок их коммерческой эксплуатации, как правило, ограничивается 4-5 месяцами - это рестораны, объекты уличной торговли. Причем целью заработать задаются не только владельцы таких точек, повышая аренду. Арендаторы тоже вынуждены продавать свои услуги подороже, чтобы и арендную дань заплатить, и самим заработать. Выходит, что летом рынок коммерческой недвижимости отнюдь не замирает, а переключается с центра города на окраины столицы. В основной черте Баку покупательский спрос летом падает. Поэтому неудивительно, что многие торговые объекты часто проводят в этот период кампании скидок на предлагаемые товары.
Цены несутся по возрастающей в отелях, виллах, гостевых домах и пр. Где еще развернуться спросу в летний зной? «Не забывайте, что речь идет об арендной плате, - уточнил Э.Азадов. - К примеру, если зимой вы можете снять весьма комфортабельную виллу в пригороде Баку за 500 манатов в месяц, то летом вам это вряд ли удастся. Цена ее увеличится вдвое - таков закон рынка и поведения цен».
Раздолье для цен представляют собой наиболее популярные загородные зоны Баку, такие как пос. Бильгя, Новханы, Шувялан. В поселках Тюркян, Говсаны и Пиршаги цены ведут себя скромнее, но тоже кусаются. По мнению специалистов, в последние годы здесь особенно популярны дачные участки, а следовательно, дорожать будут именно они.
Именно летом растет спрос на крупные торговые центры вне делового центра города. По словам Э.Азадова, последние годы отметились интересной тенденцией, а именно - активным строительством торговых центров класса «А» в пригородной зоне. Строятся объекты классом пониже, и все они принимают на себя наплыв дачников, которые бегут из знойного города на природу.
Тамила ХАЛИЛОВА