Подвешенные дома

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Высокие цены, проблемы с коммуникациями, квадратные метры под маяк и отсутствие элементарных благ цивилизации не самое худшее, что поджидает новоявленных жильцов новостроек. Хуже заплатить за квадратные метры и остаться с носом.
Недавно Главным управлением по борьбе с коррупцией при Генпрокуроре Азербайджана были предъявлены обвинения в мошенничестве и должностном подлоге руководству жилищно-строительного кооператива «Oba». Фигурантов дела не называют в интересах следствия. Им инкриминируется перепродажа по фальшивым договорам нескольких квартир и присвоение чужих средств. Компания уклонилась от выплаты налогов в размере 40 млн. 918 тыс. манатов. На стадии рассмотрения находятся еще несколько жалоб.
Это не единственное в этом году сообщение Генпрокуратуры о привлечении к ответственности не крупных субъектов строительного бизнеса. Накануне Главное управление по борьбе с коррупцией при Генпрокуроре возбудило еще одно аналогичное уголовное дело - на этот раз в отношении руководства ООО «RT LTD», ООО «Азизбей-КМ», ряда других компаний по статьям 308.1 (злоупотребление служебными полномочиями) и 313 (служебный подлог).
Нехорошие квартиры
Случаев, когда строительные компании продают одну квартиру одновременно нескольким доверчивым людям, немало. Исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов назвал цифры: 15 - 20 компаний. В Баку сегодня до 700 новостроек, в жилищном строительстве занято до 500 обществ с ограниченной ответственностью (ООО) и жилищно-строительных кооперативов. Количество нечистоплотных дельцов на этом фоне может показаться небольшим, однако тенденция налицо, а значит, для этого имеются условия. Обвиняемые оправдываются в судах, апеллируя к неофициальным тратам, которые становятся причиной материальных проблем.
Если прислушаться к Э.Азадову, «долгострои» возглавляют список «нехорошего» жилья. Квартирные подлоги чаще всего возникают при затяжном строительстве, а оно следствие нехватки средств. Финансовые трудности, большое количество учредителей и часто меняющееся руководство компании должны настораживать. Специалисты советуют наводить справки о репутации и благополучности компании. Но покупатель ведется на невысокие цены, а стоимость «квадрата» проблемной новостройки значительно ниже рыночной.
Купить жилье «с фундамента» «под маяк» дешевле, но стесненный в средствах покупатель платит дважды. В этом случае риск стать жертвой квартирного подлога выше, чем если вы платите за готовую квартиру. Закон на стороне того, кто купил спорные метры первым. Пострадавшим считается лицо, заплатившее за проданную квартиру по второму, третьему разу - бывает и такое. Вернуть нажитое непосильным трудом можно в суде, но процесс этот длительный, трудный и не всегда сулит удачу. Денег у владельца строительства может попросту не оказаться, а наказание обидчика на хлеб не намажешь.
«Дома, что продают с фундамента, чаще становятся причиной головной боли для покупателей - их позже достраивают, после заселения оказывается, что квартира уже продана. Страдают от этого все - и покупатель, и строительная компания. Квартирные аферы губят ее репутацию. В конечном счете, владельца нечистого бизнеса ждет уголовное дело и места не столь отдаленные», - считает Э.Азадов.
Мой адрес не дом и не улица
Квартирный подлог - дело неприятное, но гораздо чаще владельцы новеньких квартир терпят экстрим другого порядка: в жилых зданиях отсутствуют коммуникации, нет отопления, часто новостройки не подключены к распределительной газовой сети. По закону такой жилой дом нельзя допускать в эксплуатацию, он не может пройти госприемку. Снести здание тоже не представляется возможным, потому что отношения в данном случае регулируются договором между заказчиком, строителем и владельцами квартир, которые заплатили за свои метры. Официальная причина нелегкой ситуации: нет средств на то, чтобы провести коммуникации, как правило, камнем преткновения становится газификация здания.
Владельцы таких квартир не могут получить купчую, они не имеют прописки и даже адреса, но исправно платят за свет, воду и вносят квартплату. Часто владелец строительной компании, как юридическое лицо, платит за коммунальные услуги, собирая деньги с обитателей квартир. С квартплатой эта система действует почти повсеместно, другое дело - потребленное электричество и вода. Каким образом не имеющие адреса и прав на недвижимость жильцы платят не только по счетчику, но и за счетчики?
На вопрос ответил глава Союза свободных потребителей Э.Гусейнов: «Имеется указ президента, направленный на защиту потребителей: физическим лицам счетчики должны устанавливать бесплатно. Домостроители являются не физическими, а юридическими лицами, они обязаны платить. В обход указа президента, поставщики коммунальных услуг заключают договор с юридическим лицом - владельцем строительной компании. Тот платит за счетчики и компенсирует свои затраты из кармана жильцов. Жильцы, таким образом, пользуются счетчиками, но главное - нарушают очень нужный, направленный во благо людей указ главы государства, сводя его эффективность к нулю».
Не меньше вопросов возникает с эксплуатацией «подвешенных» домов. Обитатели их регулярно вносят квартплату, но уровнем услуг не всегда остаются довольны. Возникает вопрос о передаче жилья обслуживающей компании. В столице такую инициативу проявляет царь-бог ситуации, строительная компания.
Это неправильно, потому что обслуживающую компанию должны выбирать сами жильцы, считает Э.Азадов. Жильцы могут поступить много проще. Могут создать и свой ЖКХ, выбрать председателя кооператива, подсчитать расходы по управлению, разделить сумму по числу квартир и самостоятельно управлять своим жилищным хозяйством. К сожалению, нет у нас такой практики.
Юридический пробел
Строительные компании всячески страхуют свои риски. Чтобы понять это, достаточно посмотреть односторонние договоры, которые заключаются с покупателем.
«О правах и рисках, которые может понести потребитель, в этом ничего не значащем печатном оттиске нет ни слова. К сожалению, такой тактики придерживаются все строительные компании и не хотят ничего менять. Если договоры из никчемной бумажки сделать документом, имеющим юридическую силу, ситуация облегчится», - сказал исполнительный директор Ассоциации риэлторов. Э.Азадов предлагает Минюсту ввести стандарт договоров с учетом закона «О защите прав потребителя».
По мнению специалистов, договоры, имеющие юридическую силу, владельцам строительного бизнеса не выгодны. Не выгодны они потому, что по такому документу владелец недвижимости будет требовать соблюдения своих прав на собственность и оформления купчей в суде. По жилищному законодательству, каждый гражданин имеет право пользоваться своим имуществом.
Односторонние договоры лишают владельца квартиры всяких прав, делая его дойной коровой, считает защитник потребительских прав. «Люди платят огромные деньги, - сказал он, анализируя поступающие заявления. - Им выдаются фальшивые чеки и ничего не значащие договоры. Строительная компания обязана выдать официальный документ. Главная причина происходящего - аномальный рынок. Спрос значительно превышает предложение, нет адекватных цен и условий стороны предложения», - отметил Э.Гусейнов.
Чтобы людей не обманывали
Э.Гусейнов предлагает государственным структурам открыть сайт и публиковать отчет о количестве принятых и непринятых зданий, назвать эти здания поадресно, чтобы людей не обманывали.
«Я обращался, а теперь обращаюсь в эти структуры через вашу газету. Такая информация, опубликованная в общем доступе, избавит покупателей недвижимости от обмана, избавит его от блуждания в потемках по рынку жилья».
Тамила ХАЛИЛОВА