Справедливость для всех

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Накануне глава государства утвердил решение Кабинета министров и подписал Указ, утверждающий список документации о правах на недвижимость, отстроенную и купленную до вступления в силу закона «О государственном реестре недвижимости».
Недвижимостью в азербайджанском законодательстве принято считать целый ряд объектов, сообразно названию «недвижимых и прочно связанных с землей» - это земельные участки, недра, водоемы, леса, здания, сооружения и, разумеется, жилье. Права на это изобилие подлежат государственной регистрации, или учету в государственном реестре недвижимого имущества. Объекту присваивают уникальный реестовый номер, указывающий, что он таковым является со всеми сопутствующими правами владельцев. До вступления в силу закона «О государственном реестре недвижимого имущества» от 2004 года, не было четкого механизма приватизации, главным образом, оформления в собственность жилой недвижимости и земельных участков.
Подписанный накануне Указ Президента Азербайджана призван решить проблемы, связанные с оформлением документации на такую недвижимость. Однако стоит принять во внимание, что речь идет о недвижимости, купленной и отстроенной до вступления в силу упомянутого закона.
«Новым указом охвачено жилье и земельные участки, не оформленные в собственность до вступления в силу закона «О государственном реестре недвижимости, - уточнил в интервью газете «Каспiй» специалист экспертного центра имущества Ровшан Талыблы. - Дело в том, что начало приватизации в условиях отсутствия четкой законодательной основы, отметилось появлением массы жилой недвижимости и земельных участков по тем или иным причинам не оформленных в собственность населения. Главным образом, это было вызвано сложностью процесса получения купчей. С этой точки зрения Указ Президента будет иметь позитивные результаты, потому что собственники получат возможность оформить на себя фактически принадлежащую им недвижимость».
Чуть подробнее
Указом Президента утвержден список документов, удостоверяющих право собственности на объекты недвижимости, приобретенные до 2004 года. Глава государства распорядился установить, что документы, предусмотренные в списке, являются основой регистрации имущества. Исключение составляют объекты, находящиеся в зонах трубопроводов, высоковольтных электрических станций, объектов транспортной инфраструктуры и вод, а также на земельных участках, находящихся в пользовании хозяйственных субъектов для разработки нефтяных и газовых месторождений.
«Что будет с домами и земельными участками, расположенными на этих территориях, пока неизвестно, - сказал Р.Талыблы. - Государство не может снести дома, потому что там живут люди, но проблема требует решения. В Азербайджане насчитывается до 500 тысяч жилых домов, расположенных в упомянутых зонах. К сожалению, население продолжает «строиться» в местах прохождения железнодорожных путей, трубопроводов, под высоковольтными линиями электропередач, пользуясь попустительством органов местной исполнительной власти. Одним из путей решения этой проблемы может быть уплата компенсации собственникам такого жилья с последующим сносом домов из запретных для строительства зон. В качестве альтернативного варианта можно убрать транспортные пути, те же железнодорожные линии», - считает эксперт.
Сквозь бюрократические препоны
Указом Президента Кабинету министров поручено подготовить предложения, касающиеся будущего приусадебных земельных участков, выделенных под строительство жилых домов колхозами и совхозами того времени, а Государственный комитет по вопросам имущества должен выяснить спорные вопросы, возникающие в ходе анализа обращений, и представить их главе государства.
Таких вопросов будет немало, считают эксперты рынка недвижимости, потому что многие владельцы имущества остаются на «птичьих правах», имея лишь некоторую часть документации. «Указ Президента облегчит получение купчей, - считает Р.Талыблы. - Целью этого документа является облегчение процедуры оформления прав собственности на недвижимость владельцев земельных участков и жилой недвижимости, имеющих лишь некоторые документы, подтверждающие это право. Механизм действия этого указа пока в разработке, но думаю, что он учтет права такой категории собственников. Многие граждане не смогут представить полный пакет документов, имея на руках лишь ордер или разрешение на строительство».
В Указе Президента имеется важный пункт, касающийся различий между фактическими показателями жилплощади и показателями регистрационных документов, ордеров и договоров. Госкомитету по вопросам имущества поручено разобраться в таких нюансах. По мнению специалиста Экспертного центра имущества Р.Талыблы, этот ключевой момент давно нуждался в законодательной корректировке и проблема, наконец, решается. «Внушительная масса ордеров и прочих документов не учитывает реальную жилплощадь. Причем, ордера «привирают» количество квадратных метров не только во вред собственника, имеющего квартиру, площадью 42 квадратных метра и ордер на жилплощадь в 308 квадратных метров.
Указ Президента направлен во благо населения, документ содержит пункты, решающие ключевые проблемы правового регулирования и психологической стабильности. Граждане не виноваты в законодательных пробелах и бюрократических проволочках и этот документ дает надежду на облегчение ситуации, - считает эксперт. - Купчую смогут получить граждане, имеющие первоначальные документы на недвижимость, полученную в формальную собственность до 2004 года, потому не стоит поддаваться на заявления прессы о масштабной легализации незаконного жилья. Новый указ лишь облегчает получение права владения законными метрами, которое нужно доказать, предъявив утвержденные документы. Разумеется, что их перечень не будет отличаться излишней строгостью, а процедура получения купчей будет лишена бюрократических проволочек».
В беседе с экспертом мы дали предварительный анализ по вопросам, волнующим большинство граждан.
Утвержден перечень документов о жилых и дачных домах, находящихся под ними земельных участках, выданных полномочными органами в соответствии с законодательством Азербайджанской Республики в составе Союза Советских Социалистических Республик:
1.1.регистрации земли, выданные хозяйственными отделами исполнительных комитетов местных советов;
1.2.регистрации земли, выданные бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных советов;
1.3.государственный акт о праве пользования землей, выданный исполнительными комитетами городских и районных советов народных депутатов;
1.4.решения сельских и поселковых советов депутатов трудящихся о выделении земельных участков из земель сельских населенных пунктов и поселков;
1.5.заверенные в нотариальном порядке и заключенные до 26 августа 1948 года договоры о праве на строительство;
1.6.заверенные в нотариальном порядке и заключенные после 26 августа 1948 года договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов с правом личной собственности;
1.7.принятые до 26 августа 1948 года и вступившие в законную силу решения суда об утверждении права на строительство жилого дома;
1.8.решения исполнительных комитетов районных советов народных депутатов о предоставлении жилого дома (квартиры) в собственность лица и документ об оплате стоимости приобретенного лицом жилого дома (квартиры) в случаях, если это предусмотрено в данных решениях;
1.9.заверенный в нотариальном порядке договор о разделе жилого дома (его площади) между супругами (в населенных пунктах, где нет государственных нотариальных контор, — договор, заверенный соответствующим районным, городским, поселковым и сельским советами народных депутатов);
1.10.решения товарищеского суда о разделе жилого дома (его площади) между супругами.
2. Следующие документы о жилых и дачных домах, а также о земельных участках, находящихся под ними или выделенных под строительство таких домов, выданные полномочными органами на территории Азербайджанской Республики в соответствии с законодательством в период пребывания Азербайджанской Республики в составе Союза Советских Социалистических Республик, а также в период после обретения Азербайджанской Республикой независимости, до вступления в силу Закона Азербайджанской Республики „О государственном реестре недвижимости“:
2.1.выданные городскими и районными советами народных депутатов с 24 января 1992 года до 19 декабря 1995 года государственный акт о праве собственности, владения, постоянного пользования землей и свидетельство о праве временного пользования землей;
2.2.принятое городскими и районными советами народных депутатов с 9 ноября 1991 года до 19 декабря 1995 года решение о выделении земельных участков;
2.3.выписка из похозяйственной книги о жилых домах, построенных до 1 января 2001 года в селах, в том числе в селах, которые после изменения их статуса были преобразованы в города (поселки), а также в селах, территории которых после их упразднения были переданы территориям городов или поселков;
2.4.составленный органом технической инвентаризации до 1 января 2001 года технический паспорт в отношении земельного участка жилого дома с зарегистрированными правами собственности (в случае, если в техническом паспорте есть ссылка на документы, устанавливающие право, и указаны размеры приусадебного земельного участка).
Тамила ХАЛИЛОВА