Правда или вымысел?

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Национальный банк Азербайджана заявил о планах поднять лимит ипотечного кредитования. Накануне председатель правления Национального банка Эльман Рустамов выступил по этому поводу на государственном телевидении (AZTV) и сообщил, что рассматривает возможность увеличения ставки по социальной ипотеке, приблизив ее к реальным индексам на рынке недвижимости.
Тема несоответствия лимита социальной ипотеки ценам на столичном рынке жилья обсуждается давно на уровне парламента страны. Прошлой зимой парламентская комиссия по экономической политике готовила законопроект, а председатель комиссии Вахид Ахмедов заявлял газете «Каспiй» о планах поднять ипотечный лимит с последующим сокращением годовой процентной ставки и уменьшением первоначального взноса, составляющего сегодня 7,5 тыс. манатов. Однако средства под социальную ипотеку, заложенные в бюджете этого года, превышают прошлогодний объем лишь на 25%, поднявшись с 40 до 50 млн. манатов.
«Считаю, что средства, выделяемые на ипотеку, можно увеличить уже в текущем, 2015 году, - считает глава Нацбанка. - Мы думаем привлечь их посредством рыночных механизмов без нагрузки на государство и бюджет, что и делаем сегодня. Значительная доля материальной базы - 680 млн. предоставлены по линии государства, другая часть привлекается на рынке».
Судя по заявлению главы правления регулятора, уже ведется активная работа, направленная на разработку новой ипотечной стратегии. Вытекающие отсюда вопросы обсуждаются с министерством и другими структурами, по ним ведутся консультации. Центробанк обещал выступить с официальным разъяснением того, куда собираются повернуть вектор новой стратегии только после обсуждения этого вопроса в правительстве.
Регулятор «расшевелит» банки
Председатель парламентской комиссии В.Ахмедов сказал газете «Каспiй», что в текущем году лимит социальной ипотеке был повышен с 20 до 40 тыс. и дальнейшим изменениям не подлежит. Потому изменения, озвученные главой Нацбанка, социальной ипотеки не касаются. «Регулятор может поменять подход и стратегию коммерческой ипотеки, потому что заложенные в бюджете этого года ипотечные средства и лимит по социальной ипотеке изменению не подлежит, - сказал парламентарий. - Это тем более невозможно на фоне нестабильной макроэкономической ситуации и падения цен на нефть. Однако регулятор может пересмотреть некоторые моменты, связанные с коммерческим кредитованием, потому что это право регулятора и возможность банков, обусловленная их ликвидностью, оборотом средств и прочими параметрами».
По мнению сотрудников банков, регулятор принимает адекватное и нужное решение. Директор департамента рисков AtaBank Эльман Садыгов согласен с позицией парламентария, что средства, заложенные в бюджете, не могут быть пересмотрены. Он также разделяет мнение председателя Нацбанка о возможности привлечь эти средства из коммерческих банков.
«Вахид Ахмедов прав, говоря о государственном финансировании ипотечного кредитования в плане того, что средства под ипотеку уже заложены в бюджете и пересмотру не подлежат. Однако глава национального регулятора финансовых потоков рассматривает возможности ряда коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты на суммы от 30 до 200 тыс. манатов. Коммерческие банки могут увеличить кредиты из собственных средств, выдавая ипотеку под 8 - 11% годовых», - сказал сотрудник AtaBank .
С этой точки зрения интересно заявление главы Центробанка с акцентом на социальную ипотеку. «Сегодня лимит в 50 тыс. манатов в ипотечном кредитовании на фоне повышения цен на жилье направляет население на вторичный рынок. Мы считаем, что эту сумму надо повысить в значительной степени, в частности, в коммерческой ипотеке. Я думаю, что это можно сделать и в социальной ипотеке, чтобы за счет этих средств население могло обратить внимание на более комфортные новые постройки», - сказал он.
Однако ни регулятор, ни сотрудники банков не объясняют механизм этого предприятия. Банковские круги упорно молчат, оценивая планы регулятора как нужную и весьма полезную инициативу, детали которой прояснятся в будущем.
Фактор российских покупателей
Говоря о целях новой стратегии, регулятор ссылается на необходимость привлечения вектора интересов к первичному рынку жилья. По мнению главы Центробанка, более дешевые вторичные метры сегодня пользуются большим спросом, и нужно переключить интересы граждан с подержанного жилья на комфортные метры в новостройках. Судя по всему, именно этой целью руководствуются авторы новой ипотечной стратегии.
Если верить экспертам, активность нашего рынка недвижимости во многом определяют российские покупатели. Такой взгляд на проблему в свете последних изменений рынка озвучил для газеты «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов. «С декабря по апрель прошлого года цены на первичном и вторичном рынке жилья выросли на 20%», - подсчитал он.
Получается, что сегодняшняя стабильность досталась покупателям дорого, потому неудивительно, что местные вкладчики предпочли упавшую в цене российскую недвижимость отечественному предложению. Низкий спрос последних месяцев специалист объясняет сокращением спроса. Прижатые неблагоприятной политико-экономической ситуацией российские соотечественники не могут с прежним размахом скупать жилье.
Говоря о российском кризисе, многие наши эксперты излишне оптимистичны в прогнозах по Азербайджану. Проблему обнажила стагнация на рынке недвижимости как прямое следствие сокращения доходов азербайджанцев, работающих в соседней стране. По данным экономиста Натига Джафарли, ежегодно они пересылали на родину порядка двух млрд. манатов, в том числе скупая местную недвижимость. «Но падение рубля приводит к сокращению их доходов с последующим уменьшением объема инвестиций», - считает он.
В сложившейся ситуации рынок теряет не только российских, но и собственных покупателей. Владельцы местной недвижимости пытаются сбыть преимущественно жилые дома, пользуясь условиями для рентабельных вложений. Причем, речь идет о сегменте не бюджетной недвижимости, освобождающей средства для выгодных сделок. О том, как обернется ситуация, вызванная последующим повышением цен на жилье в России, судить еще рано, но уже понятно, что расставленные сегодня акценты повлияют на тон игры в будущем.
Рано строить планы
Стоит полагать, что стагнация индексов жилья и заметное сокращение спроса в сегменте новостроек будет способствовать этой цели. Говорить о бюджетном ипотечном инвестировании в условиях снижения нефтяных доходов неадекватно. Однако этот минус компенсируют плюсы, связанные с заметным снижением активности местного рынка на фоне оттока инвестиций в российскую недвижимость. Падение рублевых индексов жилья по отношению к долларовым не только понизило спрос на местные жилые метры, переключив его на российский сегмент, но заставило финансовые круги перейти от слов к делу. Повысить активность рынка и привлекательность новостроек поможет более гибкий и лояльный к заемщикам механизм ипотечного кредитования и, хочется думать, что новая ее стратегия будет развиваться в сторону доступности ипотечного кредитования.
Тамила ХАЛИЛОВА