• четверг, 28 Марта, 14:13
  • Baku Баку 16°C

Компенсировать риски

30 марта 2016 | 14:24
Компенсировать риски

ПРОБЛЕМА
Две волны прошлогодней девальвации, пошатнувшие позиции национальной валюты, продолжают влиять на состояние строительного рынка и банковского сектора, и если в первом случае падение курса маната привело к ощутимой стагнации недвижимости, банки спешат компенсировать риски более жесткими условиями по ипотечному кредитованию.
Проще говоря, получить кредит по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) теперь стало сложнее ввиду усложнившихся требований банков - агентов этой структуры к первоначальному взносу и доходам граждан.
Согласно минимальному уровню
В ряде случаев коммерческие банки увеличили требования к сумме прожиточного минимума, сообщают эксперты рынка, объясняя эту тенденцию изменениями в законе «О прожиточном минимуме на 2016 год», повысившими минимальный уровень дохода граждан до 136 манатов. Казалось бы, незначительное увеличение (стоимостная оценка потребительской корзины по стране повысилась в этом году со 131 до 136 манатов, составив 5 манатов к прежнему показателю) не могло оказать ощутимого влияния на претензии сотрудничающих с АИФ банков, однако не всегда ограничиваются установленным уровнем прожиточного минимума.
К примеру, по данным газете «Каспiй», представленным генеральным директором консалтинговой компании MBA LTD Нусретом Ибрагимовым, требования банков к сумме прожиточного минимума на члена семьи у каждого свои и обоснованы рисковой политикой финансово-кредитных учреждений. При этом глава консалтинговой компании затруднился сказать о законности такого рода практики. «В стране имеется принятый закон «О прожиточном минимуме на 2016 год», определяющий данную условную величину, - отметил собеседник. - Исходя из этого, на мой взгляд, кредитующие по линии АИФ банки должны придерживаться установленного законом уровня».
Напомним, что в результате девальвации и роста проблемных кредитов коммерческие банки, сотрудничающие с Азербайджанским ипотечным фондом, все чаще завышают требования к доходам семей. Примечательно, что сей факт констатируют не только эксперты недвижимого рынка - сведения об этом появились на информационном ресурсе АИФ, а значит, повышение претензий агентов фонда к прожиточному минимуму носит официальный характер.
Наряду с требованиями к доходам семей банки также повысили процент по первоначальному взносу. По мнению Н.Ибрагимова, кредитно-финансовые организации имеют на это право. «В законе оговаривается лишь минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Таким образом, коммерческие банки имеют право по собственному усмотрению устанавливать размеры первоначального взноса, - сказал гендиректор MBA LTD. - Во многом это оправдывается сложившейся ситуацией, обусловленной ростом проблемных ипотечных кредитов, многие клиенты банков не могут выполнить взятые на себя денежные обязательства и банкам приходится учитывать риски».
По сводкам самого АИФ, из 27 банков, выдающих кредиты по этой линии, аж 14 увеличили сумму прожиточного минимума с 131 до 136 манатов, а Unibank - до 200 манатов.
Кроме того, некоторые банки повысили размер начального взноса по льготной ипотеке. Так, претензии Muganbank к размеру первоначального взноса поднялись с 15 до 40%, а Международный банк Азербайджана поднял планку с 15 до 30%.
Законно ли?
В том, насколько оправданны действия коммерческих банков, редакция газеты «Каспiй» попыталась разобраться при помощи директора юридической фирмы IJS Law Firm, члена Коллегии адвокатов Акрама Гасанова. Итак, насколько оправдана и имеет ли право быть инициатива банков-агентов АИФ, устанавливающих собственные требования к прожиточному минимуму?
По мнению нашего собеседника, такую практику можно назвать законной только в случае, если коммерческий банк выдает ипотеку из собственных средств. «Если кредитно-финансовая организация выдает ипотечный кредит за свой счет, она имеет право на широту претензий к уровню дохода с привязкой к прожиточному минимуму. Однако в случае с кредитованием по линии АИФ речь идет о государственных средствах, потому кредитная структура не вправе устанавливать собственные требования, - уверен А.Гасанов. - Банки, работающие с фондом, не имеют таких полномочий».
А.Гасанов напомнил, что в рамках деятельности ипотечного фонда выдается коммерческая и социальная ипотека под 8% и 4% годовых соответственно, но в любом случае самовольный подход банков-агентов АИФ к прожиточному минимуму клиентов явление незаконное. «Банки не могут выходить за рамки, установленные действующими Правилами ипотечного кредитования», - сказал эксперт, отметив при этом, что упомянутый документ не устанавливает жесткий лимит для первоначального взноса.
«В Правилах об ипотечном кредитовании говорится, что сумма кредита не может превышать 85% от рыночной стоимости предмета ипотеки, - процитировал документ собеседник. - Отсюда же следует, что 15% суммы приходятся на долю первоначального взноса. Но дело в том, что максимального предела первоначального взноса по ипотеке нет, а значит, действия банков в данном случае не противоречат букве закона. Но даже при поверхностном взгляде на ситуацию можно заключить, что Правила об ипотечном кредитовании заметно устарели…».
Казалось бы, законные основания соблюдены, но если вспомнить историю многообещающих планов о минимизации и ликвидации первоначальных взносов, вектор ипотечной стратегии сегодня повернул в ином направлении, считает юрист. «Еще девять лет назад, в 2007 году глава государства поручил Кабинету министров создать специальный фонд обеспечения ипотечных кредитов с целью устранения первоначальных взносов и снижения рисков по ипотечному кредитованию. Таким образом, была поставлена цель - отказаться от первоначального взноса по ипотеке, однако в этом направлении до сих пор ничего не сделано. В результате мы не только не решили поставленную задачу, но наблюдаем ужесточение ипотечных условий и объяснимый в условиях финансовой нестабильности рост требований к первоначальному взносу по ипотеке», - отмечает член Коллегии адвокатов А.Гасанов.
Банки стремятся компенсировать риски
В целом же, говоря о чрезмерном условном прессинге клиентов, наш собеседник не спешит обвинять коммерческие банки, ссылаясь на объяснимые предпосылки, сложившиеся в результате нестабильного курса. «Банки можно понять, ведь они исходят из собственных рисков, в том числе повышая проценты по первоначальному взносу. Решения вопроса рисков по ипотеке мы ждали от правительства, но Кабинет министров отложил это дело в долгий ящик. Стоит ли удивляться, что коммерческие банки вынуждены искать собственные пути выхода из ситуации?» - комментирует обстоятельства эксперт.
Тем временем, по данным специалиста рынка недвижимости Н.Ибрагимова, рисковая ситуация вынудила коммерческие банки поднять планку первоначального взноса по ипотеке с 20 - 25% в конце позапрошлого года до 30 - 40% в прошлом году. По данным гендиректора MBA LTD, агенты АИФ все чаще предпочитают работать с платежеспособными гражданами из-за роста числа проблемных клиентов. При этом эксперт не мог назвать статистику проблемных ипотек, но подтвердил объяснимую тенденцию углубления проблемы.
По его данным, новые реалии, упомянутые нами в плоскости пересечения интересов банковского рынка и сферы недвижимости, прослеживаются не только в сегменте ипотечного кредитования. В результате девальвации и известных процессов, вызванных реструктуризацией коммерческих банков, наблюдается ощутимый отток средств из банков в сферу недвижимости. По данным Н.Ибрагимова, главным образом это объясняется снижением процентов по долларовым депозитам.
«Если учесть, что доходы по долларовым вкладам не превышают сегодня 2-3%, а годовой доход от аренды достигает 6%, вторичный рынок жилья становится более привлекательным», - отметил эксперт.
Принимая во внимание зависимость доступности ипотеки от состояния рынка недвижимости, отток средств из банков и повышение активности на недвижимом рынке способствуют стабилизации цен и темпов строительства. Консалтинговая компания MBA LTD отмечает 4-процентный рост по рынку жилой и коммерческой недвижимости, начиная с февраля текущего года. По мнению экспертов, наметившаяся активность будет способствовать доступности жилья и отчасти поможет стабилизации процессов, влияющих на доступность ипотеки.
Тамара ХАЙРУЛИНА
banner

Советуем почитать