Цена сноса Советской

СТОЛИЦА
Снос домов на бывшей Советской обещает рост цен на рынке недвижимости. Пожалуй, сегодня эта тема волнует не только жильцов, ждущих скрежета бульдозерных шин. Ею пестрят заголовки СМИ, а дружная армия независимых экспертов будоражит рынок сводками о растущем индексе жилья. Аргументы их звучат убедительно: на рынок хлынет поток жильцов 10 тысяч ушедших под снос домов, а высокий спрос поднимет аппетиты продавцов.
Цены - зверь опасный, но предсказуемый, прогнозировать их поведение по восходящей в данном случае логично.
- Не столько логично, как выгодно. Кричать о галопе цен на руку самим специалистам, приставка «независимые» в этом случае более чем обманчива, - считает эксперт по вопросам недвижимости НПО «Участники рынка недвижимого имущества» Ровшан Талыбзаде. - Эксперты, дающие сводки о растущих индексах, имеют свой доходный бизнес на недвижимости. Я не открою Америку, если скажу, что цены имеют свойство вести себя вполне предсказуемо: на любую информацию о росте они реагируют повышением. Сами понимаете, что такие «предсказания» на руку экспертам-маклерам.
По мнению Р.Талыбзаде, психологический фактор управляет поведением ценового портфеля куда больше, чем ожидаемый взлет спроса. Флюгер аппетитов продавцов неустойчив, он меняет направление даже от неосторожного слуха. Поэтому провоцировать повышение жилого индекса сводками о его росте неэтично. Тем не менее, специалист НПО более чем уверен: расселение Советской спровоцирует подорожание. Уже сейчас предложение на рынке жилья упало в разы (назвать точную цифру он отказался), а продавцы затаились до нового витка цен.
Прогноз в разрезе
Рост ценового индекса во многом зависит от того, насколько затянется переселение 9-10 тысяч домов Советской, считает Р.Талыбзаде. С ним согласен директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов. Действительно, быстрое переселение (в течение года) населения этого центрального столичного района повлечет за собой ценовой беспредел. Более длительный срок обещает относительную стабильность. По подсчетам Э.Азадова, поток инвестиций (госкомпенсаций жильцам) составит свыше 550 млн. манатов. Если он хлынет на рынок в короткие сроки, то есть люди, получившие компенсации, отправятся на поиски нового жилья, прогнозы по росту индекса недвижимости неутешительны. В этом случае повышение цен на первичном рынке эконом-жилья достигнет 20%, вторичном - 15%, считает Э.Азадов.
- Чтобы не быть голословным, приведу вам свои подсчеты, - эксперт раскрыл собственный анализ ситуации. - По последней информации мэрии, расселению подлежит 40 га. центрального района столицы. Несложно подсчитать объем инвестиционного портфеля с 10-11 тыс. единиц жилой недвижимости, которую готовят под снос. Вывести процентное соотношение сносимого жилья в масштабах жилого фонда города и проследить его влияние на индекс жилой недвижимости в целом.
Жилой фонд Баку и окраин составляет порядка 800 тыс. единиц недвижимости. Городская часть - 500-550 тыс. единиц. Соответственно, 10-11 тыс. жилых домов Советской занимают 2% всего жилого фонда Баку. «Это большая цифра с учетом высоких темпов роста рыночных цен и незначительного увеличения бюджетного жилого фонда», - считает эксперт.
Таким образом, проясняется конфигурация аспектов ценового роста. Но возникает вопрос об объемах инвестиций - заявленной сумме в 550-600 млн. манатов.
- Расселяется в основном устаревшее бюджетное жилье площадью от 20 до 60 кв.м., - объяснил Э.Азадов. - Если средняя площадь одной единицы такой недвижимости не превышает 40 кв. метров, а цена расселения «квадрата» 1500 манатов, выходит, что в среднем компенсация за жилье равна 60 тыс. манатам. Умножаем эту цифру на 10 тыс. единиц жилья под снос и получаем 600 млн. инвестиционного портфеля.
Такое инвестиционное вторжение не может пройти без последствий в условиях изначального роста цен. Но сценарий развития событий во многом зависит от темпов расселения жильцов. Эксперт уверен: если расселение затянется, и потенциальные покупатели будут появляться на рынке, скажем, в течение трех лет, скачка цен не будет. Другой вариант - резкое повышение спроса. В этом случае рост индекса жилья неминуем.
Куда ляжет шлейф повышения?
В целом, поведение ценового портфеля на рынке недвижимости будет складываться из многих нюансов. К примеру, от того, куда именно хлынет поток «переселенцев» с Советской? Купить на компенсацию квартиру в центре города невозможно, в один голос заявляют специалисты. Значит ли это, что многотысячная армия жильцов столицы ринется обживать окраины города? При таком сценарии развития событий будет дорожать жилье на периферии, считает независимый оценщик недвижимости Рашад Алиев. Он не спешит с прогнозами о росте цен:
- Аналогичные переселения были и раньше, - вспоминает он опыт прошлых лет, - однако они не приводили к глобальному росту цен на жилую недвижимость. Можно ожидать повышения цен на периферии, потому что именно здесь сосредоточится поток потенциальных покупателей. Я сужу по опыту сноса домов в столице - как правило, их жильцы осваивают пригородные зоны. Но вернемся к вопросу о росте индекса жилья: по темпам подорожания периферия опережают центр города. Представьте, что будет теперь, в условиях резкого повышения спроса на пригородные дома и земельные участки.
Эту точку зрения готов оспорить Э.Азадов:
- Действительно, прежде, когда расселяли зону за Дворцом Гейдара Алиева, спрос на жилье и цены демонстрировали завидную стабильность, но сегодня ситуация на рынке в корне иная.
Со слов Э.Азадова, невысокие компенсации повысят спрос на земельные участки за чертой города. Но купить землю на периферии будет непросто, сложность в ограниченности предложений. Небольших загородных земельных участков осталось мало, цены на них выросли. Нужно получить разрешение на строительство, сделать ремонт провести коммуникации и пр. - с этими и другими сложностями столкнутся «переселенцы». Но и это не самое главное, считает эксперт. Люди, прожившие всю жизнь в центре, не хотят переселяться за город.
По мнению эксперта НПО «Участники рынка недвижимого имущества» Р.Талыбзаде, причин подорожания земельных участков несколько: жильцы расселяемых домов привычны к дворовой системе, купить особняк на госкомпенсацию будет сложно, поэтому спрос в этом секторе рынка обещает удорожание муниципальных земель на периферии да и в черте города.
Аренда будет расти
Общая ситуация на рынке не обойдет стороной сектор аренды жилья. Р.Алиев прогнозирует повышение спроса в этой нише рынка недвижимости. Но мнения специалистов не пересекаются, директор Ассоциации риэлторов думает иначе. Жильцы Советской - не самый платежеспособный социальный слой, они не повлияют на рынок аренды недвижимости в центре города, сказал он в интервью газете «Каспiй»:
- Цены начнут расти, поэтому люди, получив компенсации, тут же будут искать альтернативное жилье. Думаю, лишь небольшая их часть прибегнет к аренде на время строительства собственного дома. Целесообразно снимать жилье в месте строительства - за городом, где хватит средств. С другой стороны, на территории самой Советской немало бюджетного арендного жилья, которое сдается по средней цене 150-300 манатов. Логично предположить, что снос арендных квартир в центре Баку увеличит спрос в аналогичной нише этого рынка.
Поток покупателей приведет к повышенному спросу и росту индекса жилья, считает специалист Центра экономического и социального развития Вугар Байрамов:
- Рост цен на жилые метры продолжится и в 2014 году. С учетом суммы компенсаций, увеличится спрос на двух - и трехкомнатные квартиры в черте города.
Эксперт не исключает влияния психологического фактора - зачастую, достаточно ожидания спроса, чтобы цены пошли по возрастающей.
- С другой стороны, потенциальные покупатели, опасаясь этих прогнозов, постараются решить квартирный вопрос, не дожидаясь подорожания. Это палка о двух концах, - считает В.Байрамов, - потому что такая тенденция лишь повысит спрос и спровоцирует ценовой виток.
По мнению эксперта, можно было избежать роста цен. К примеру, предложив жильцам не денежные компенсации, а жилье, аналогичное тому, что пойдет под снос. Но это уже совсем другая история…
Тамила ХАЛИЛОВА