Доступная арифметика

КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Кабинет министров Азербайджана внес коррективы в решение «Об утверждении «Порядка предоставления ипотечного кредита за счет средств ОАО «Азербайджанский ипотечный фонд», в том числе подсчета месячного совокупного дохода заемщика (заемщиков) льготного ипотечного кредита», и тем самым значительно упростил требования.
Подписанные премьер-министром Новрузом Мамедовым изменения коснулись не только формальных уточнений (в связи с расширением деятельности Азербайджанского ипотечного фонда и его переименованием в Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд), но и некоторых статей, определяющих условия предоставления ипотеки. В частности, согласно статье 4 «Подсчет ежемесячного совокупного дохода заемщика» изменились сроки обязательного для заемщика стажа занятия предпринимательской деятельностью с прежних 24 месяцев до года. Как сказал корреспонденту газеты «Каспiй» директор консалтинговой компании MBA Group, эксперт в сфере недвижимости Нусрат Ибрагимов, законодательные поправки коснулись не только предпринимателей, занятых в сфере услуг, но и наемных рабочих.
Щадящий калькулятор
«Если раньше обращавшимся за ипотекой в упомянутое ОАО гражданам требовался стаж не менее года с начислением социальной страховки, то сейчас это требование ликвидировано. Это значит, что наемному рабочему, в отличие от предпринимателя, стаж не требуется, однако при расчете среднего дохода будут исходить из дохода за последние полгода, - разъяснил собеседник нюансы законодательных правок, отметив при этом, что согласно новым правилам, при расчете среднего дохода будут учитываться также доходы в национальной и иностранной валюте, приобретенные за пределами страны. - Например, если заявитель получает учтенную прибыль за рубежом, эта сумма может быть использована для расчета среднемесячного дохода».
Однако помимо упомянутых корректив по-новому будут учитываться совокупные доходы бизнесменов-плательщиков упрощенного налога, работающих в сфере услуг. Отныне верхний потолок их совокупного учитываемого дохода, составлявший ранее 40%, теперь установлен на уровне 70% от оборота.
«Для наглядного примера, если раньше ежемесячный взнос по ипотечному кредиту с дохода на сумму 1000 манатов должен был составлять не менее 40%, или 400 манатов, согласно изменениям заемщик может платить 70%, или 7000 манатов ежемесячного взноса с упомянутой суммы совокупного учитываемого дохода», - уточнил директор MBA Group.
Как выяснилось из беседы с экспертом недвижимости, более облегченные условия ипотечного кредитования коснулись только бизнеса в сфере услуг. Для прочих сфер предпринимательства прежние правила остаются в силе, поскольку избирательный подход вызван большей рентабельностью местного бизнеса в сфере услуг (до 70%), тогда как рентабельность субъектов предпринимательства, скажем, в торговой сфере не превышает 20-30%. По данным нашего собеседника, количество бизнесменов, покупающих жилье по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, все еще оставляет желать лучшего.
Таким образом, упрощение условий для части заемщиков вызвано стремлением правительства оживить сферу ипотечного кредитования. Отметим, что по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда по данным на середину текущего месяца было предоставлено 22,384 ипотечных кредита на сумму 1,023 млн манатов. Специалисты недвижимого рынка отмечают хорошую динамику роста ипотечного кредитования, вызванную устойчивым развитием строительного рынка, а также внедрением системы льготного жилья по линии Государственного комитета по жилищному строительству, однако возможности этой сферы можно увеличить. Во всяком случае, по данным, предоставленным газете «Каспiй» исполнительным директором Ассоциации риэлторов Азербайджана (АРА) Эльнуром Азадовым, последние законодательные коррективы преследуют именно эту задачу.
Если у вас нету дома…
Со слов нашего собеседника, для этой цели была повышена максимальная сумма выдаваемых по линии фонда коммерческих ипотечных кредитов, составившая на сегодняшний день 150 тысяч манатов, а кредиты на покупку жилья выдаются сроком от 3 до 25 лет по ставке не более 8% годовых. По мнению эксперта, первичный взнос на уровне 15-25% от стоимости приобретаемой недвижимости может быть вполне уместен, поскольку решением высшего руководства страны активно внедряется формат льготной ипотеки, рассчитанный на менее платежеспособные слои населения. Максимальная сумма льготных ипотечных кредитов установлена на уровне 100 тысяч манатов, причем кредиты предоставляются по ставке не выше 4% годовых сроком до 30 лет. Первоначальный взнос по такой ипотеке незначительный - всего 10% от суммы.
И наконец, учитывая растущий спрос на ипотечное кредитование, вызванный масштабными жилищными проектами, на прошлой неделе подписан соответствующий указ главы государства о внесении изменений в действующий нормативный акт «О некоторых вопросах ипотечного кредитования в Азербайджанской Республике». Таким образом, граждане получат возможность пересматривать условия ипотеки, если кредит по каким-то причинам окажется чрезмерно обременительным.
Введенная в нашей стране практика реструктуризации ипотечного кредита представляет собой изменение условий выплат на приемлемые прежде всего для рядового заемщика. Главный положительный момент этого шага заключается в том, что за счет пересмотра долговых обязательств заемщик получает возможность сохранить за собой жилье. В этом плане рассматриваются варианты с капитализацией подсчитанных процентов по кредиту и начислением их к основной сумме долга, продление срока кредита с учетом требований по максимальному сроку кредита, а также снижение процентной ставки по кредиту за счет банковской комиссии с согласия уполномоченного банка. Заемщикам также будут предоставляться отсрочки по выплатам сроком не более одного года.
Риски останутся в прошлом
Согласно указу главы государства, основанием для реструктуризации кредита является соответствующее электронное обращение заемщика по кредиту к банку-агенту в случае невозможности выполнения кредитных обязательств. Проще говоря, попавший в беду заемщик может пересмотреть свой кредит на более приемлемых условиях.
По мнению Э.Азадова, на фоне растущей динамики активности недвижимого рынка лояльные ипотечные условия, безусловно, становятся мощным толчком развития в сегменте строительства, а ведь эта сфера считается приоритетным направлением экономики, лежащим в основе цепочки задач, реализуемых правительством в плоскости социально-экономических достижений.
Между тем, по данным исполнительного директора АРА, благодаря заботе высшего руководства страны и огромной работе, проделанной в данном направлении, строительный рынок проявил завидную активность. «На сегодняшний день недвижимость неплохо продается на первичном и вторичном рынке, - говорит эксперт. - При этом цены в условиях этого рынка остаются стабильно высокими ввиду хорошего спроса. Что же касается обращений по ипотеке, достаточно отметить, что на льготные предложения линии Государственного агентства по жилищному строительству откликнулось до 55 тысяч граждан, что само по себе является наглядным показателем высокого спроса на бюджетный жилищный фонд. Только 8 тысяч обратившихся граждан успешно прошли регистрацию и попали в список отвечающих требованиям упомянутой структуры».
К сожалению, объемы проекта не могли охватить всех желающих, однако второй проект строительства льготного жилья, развернувшийся в Говсанском районе столицы, обещает решить квартирный вопрос претендентов, не сумевших купить квартиры в рамках первого этапа продаж. «Надеемся, что второй проект, реализуемый по линии агентства в Сураханском районе Баку, существенно покроет спрос населения, - отметил наш собеседник. - Тем более что цены на социальные квартиры оказались достаточно доступными».
Кстати, как отмечают специалисты, совершенствующийся формат работы института ипотечного кредитования наряду с прогрессом в сфере строительства социального жилья обещает поступательное решение приоритетных социально-экономических задач, пересекающихся в плоскости решения жилищного вопроса граждан страны, а также развития строительного сектора и рынка труда.
Строительный бум возвращается
Как правило, многое в этом плане зависит от расценок на жилищном рынке. Спешим успокоить потенциальных покупателей недвижимости, поскольку строительный бум, развернувшийся в столице и на периферии главного города страны, обещает сбавить растущую динамику цен.
«Активное строительство в рамках плотных проектов правительства способствует значительному оживлению в сфере строительства, - считает Э.Азадов. - Можно сказать, что сегодня мы наблюдаем вторую волну строительного бума, который был в Баку в 2004-2009 гг. Согласно нашим подсчетам, на стадии проектирования и строительства находится около 200 жилищных проектов, и это достаточно большой объем, составляющий порядка 20% всего имеющегося рынка первичного жилья. В этом объеме на долю экспериментальных проектов приходится до 40% всего строящегося жилого фонда».
Известно, что эксперты рынка недвижимости привычно делят столицу на четыре части, поскольку протекающие здесь процессы заметно разнятся в центре, черте города, на окраинах и в загородной части Баку. Как говорит наш собеседник, на данный момент аналитические исследования строительных реалий проводятся с учетом зонального деления столицы. Отметив, что большинство строительных проектов развернулось в черте столицы - Наримановском, Насиминском и Ясамальском районах, эксперт пообещал раскрыть детали проводимых исследований, которые газета «Каспiй» обещает представить читателям в следующих выпусках.
Стоит ли объяснять, что обновление жилого фонда является важнейшим показателем социально-экономического развития, поскольку, ко всему прочему, данный процесс стимулирует развитие рынка труда, попутно решая жилищные проблемы граждан и привлекая поток инвестиций в устойчиво прогрессирующую отрасль ненефтяной экономики. С этой точки зрения, наблюдаемые сегодня тенденции развития ипотечного кредитования имеют ключевое значение в стройной цепочке задач, определяемых структурными реформами правительства, а новые правила, внесенные Кабинетом министров в решение об ипотечном кредитовании, обещают оптимальный подход к эффективности этого института.
Тамара ХАЙРУЛИНА