Ипотека оживает после затишья

В нашей стране проблема ипотеки была в том, что ее мало кто мог себе позволить. Но в нынешнем году интерес населения к долгосрочным кредитам на покупку жилья, судя по всему, заметно подрос, так что рынок ипотеки принялся оживать после затишья.

После летней перенастройки спрос на ипотечные метры постепенно растет. А если учесть, что в этом году интерес населения был и без того высок, более заметного роста продаж специалисты ожидают осенью и зимой. Конечно, определенные выводы о положении дел на этом рынке можно делать только по результатам года, но уже сейчас можно с уверенностью говорить о возвращении ипотечного кредитования. Ведь как показывает опыт, недвижимость у наших граждан – самая удачная инвестиция, а сейчас она еще и дорожает.

Разбираемся в цифрах

Теперь что касается данных статистики. О том, что интерес к ипотеке по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда в этом году заметно повысился, говорят даже сухие цифры. Если приглядеться к отчетности Центрального банка, то можно заметить: на смену затишью последних лет пришла относительная оживленность. В январе-августе, например, по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (ИКГФ) выдано 349,6 млн манатов кредитов, а это, по оценкам главного банка, на 34,8% больше тех же месяцев прошлого года. Для сравнения, за весь минувший год банки-агенты ипотечного фонда оформили 422,51 млн манатов ипотек. По мнению аналитиков, такой рывок вызван сильной инфляцией последних лет и, что немаловажно, повышением цен на жилье.

Люди приходят к пониманию, что обойтись своими силами при растущих из месяца в месяц ценах на квадратные метры уже не получится. Поэтому многие спешат оформить долгосрочный кредит на покупку жилья, если имеют возможность на первоначальный взнос и стабильные ежемесячные платежи. Так что, увидев подходящий вариант недвижимости по хорошей цене, такие клиенты стараются не упустить его, особенно если можно не переплачивать за высокие проценты и предложение по общим меркам выгодное. Отдельно необходимо отметить результаты реформы последних лет: доходы населения постепенно легализуются, поэтому все больше наших граждан могут получить долгосрочный кредит в банке.

Рекорд пришелся на лето

Почему-то именно под занавес лета наши заемщики проявили более выраженную активность, а банки-агенты ипотечного фонда оформили в августе значительно больше ипотек, чем за любой другой месяц этого года. Ипотечный портфель кредитных структур вырос до рекордных 70,1 млн манатов – это самый высокий месячный показатель с начала года. В июле, например, он уложился в 35,9 млн манатов, а средние кредиты в годовом измерении едва превысили 60 тысяч.

Ипотечный марафон в конце прошлого лета можно объяснить разве что ожиданием осеннего роста цен на столичном рынке жилья. Однако судя по ценам на бакинские метры, на среднюю сумму кредита особо не разгуляешься, но многие заемщики для первоначального взноса используют средства, вырученные от продажи имеющегося жилья. К тому же на рынке сейчас представлено большое количество льготных ипотечных программ по низким процентным ставкам для разной целевой аудитории. При этом ссуды оформлялись в среднем на 282 месяца по усредненной ставке 6,3% в год вместо обычных 8%. В прошлом году ставки были на максимуме, поэтому более привлекательные проценты тоже поддержали восстановление спроса.

Банки умерили аппетиты

Кстати, во время недавнего ипотечного кризиса банки не шли на уступки заемщикам. Теперь же, наученные горьким опытом оттока вероятных доходов под матрасы потенциальных клиентов, они все же решили поубавить свои аппетиты. Принимая решение о ставках, банки руководствуются еще и ценовой ситуацией на рынке, и покупательной способностью населения. Ведь вариантов для инвестирования свободных средств сегодня предостаточно. Дорожающие городские квартиры не оставляют гражданам иного выбора, как припрятать свои кровные под подушку. Можно уберечь накопления от растущих цен, вложившись в земельный участок под строительство или захудалую «вторичку» на периферии столицы.

Так что, взвесив все за и против, отечественные финансисты все же пошли на поводу у клиентов. Но даже более выгодные ставки не оставляют возможности выиграть на разнице из-за сильно растущих цен. Подорожание на рынке продолжится, уверен исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов. По его мнению, причина чрезмерного повышения кроется не только в высокой инфляции, но и в «определенных трудностях» при оформлении документации на строительство жилых зданий. Предпринимателям не удается получить необходимые лицензии от Госкомитета по градостроительству и архитектуре, поэтому объемы строительных работ в этом году сократились, а высокие цены продолжат расти.

Дорого? Не то слово…

Даже несмотря на выраженный рост, подорожание жилья тормозит ипотечное кредитование. Стоимость квадрата жилой недвижимости в центре главного города страны уже доросла до 3-6 тысяч манатов. Как правило, спрос на такие апартаменты невысок, а граждане средней руки предпочитают селиться на периферии. Цены в нецентральной части столицы колеблются сейчас в пределах 1,5-2 тысяч манатов за квадрат. Дорожающие метры приводят к определенным проблемам для ипотечников, и не только в контексте высоких цен.

Сегодня коммерческая ипотека выдается гражданам на срок от 3 до 25 лет по ставке не выше 8% годовых. При этом максимальный размер кредита по госпрограмме не превышает 150 тысяч манатов для обычных ипотечных кредитов и 100 тысяч – для льготных. А ведь стоимость квартир в пригородных новостройках уже поднялась до 100-150 тысяч манатов, поясняет эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев. Так что, получив в банке 100 тысяч манатов кредита, можно рассчитывать только на однокомнатную квартиру в новостройке. Конечно, за такие деньги можно найти и двух-трехкомнатное жилье на вторичном рынке, но оформить ипотеку на старый дом уже не удастся.